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  乐居买房讯 YM“熬到半夜付的尾款！现在居然给我降价！等到双11买不就是为了省钱？！”隔壁同事发现月初“双11”价购买的宝贝恢复正常价之后，价格居然比活动价还便宜，太对不起尾款人熬的夜了，难道双11价不应该是最低么？

  双11购物节由来已久，双11价格全年最低已经成为大众共识，不管买什么，赶上双11不打个折怎么说的过去。苏州楼市双11从上周就如火如荼地开始了，各种优惠折扣、总价立减、买房送车位、减免物业费等促销方式纷至沓来。

  据乐居了解，苏州共有约20家楼盘推出特惠活动，打折促销楼盘涉及到吴中区、相城区、吴江区和高新区等。如下图所示，各大楼盘都推出了数量不等的特价房，其中比较扎眼的江南沄著，总价最高优惠75万！另外中铁诺德国礼总价最高也优惠了35万…… 

  吴中区作为打折促销最多的区域，共7家楼盘推出优惠活动，主要分布在木渎、太湖度假区、尹山湖和吴中太湖新城，其中太湖度假区一直是刚需大本营，双11打折促销是常规操作；木渎和尹山湖虽说房价已经进入改善时代，但是板块配套相对没跟上，目前进入了一个上升瓶颈期，趁着双11打折跑量算是明智之举。

  而吴中最拿得出手的太湖新城却成了降价最猛板块，主要可能是因为板块内规划兑现迟缓，再加上在售的基本都是改善大户型，总价较高，去化略慢，楼市寒冬下，扛不住还是要促销一波的。

  另外相城区也是促销较多的区域，主要集中在黄埭、黄桥等相对不热门的板块，主要以特价房为主。高新区的打折楼盘主要集中在浒墅关板块，同样以特价房的形式推出。吴江区的促销盘分布在运东板块和盛泽、平望等镇上。

  总体来看，热衷于打折促销的楼盘多集中在楼盘扎堆、库存量大的板块，还有一些外围板块。

  对双11狂欢say no 这个板块凭什么？

  “我们这边是没有优惠的，其他地方打折促销，我们这边是不会的。”碧桂园大境悦府的置业顾问在笔者询问双11是否会降价时直言。言语之间，透露着太湖科学城板块的与众不同。

  近日，笔者趁着周末和朋友去太湖科学城走了一趟，因为笔者的朋友对太湖科学城颇感兴趣。

  当天我们先去了碧桂园大境悦府，售楼处还是很有格调的，大境悦府现有建面100-125㎡住宅在售，均价约24000-25000元/㎡，总价在245-312万元左右，是碧桂园高端产品系——大境系作品。

  在外部配套上，销售重点强调南京大学苏州校区以及附属的小学、中学都在小区周边，未来的学区配套和学术氛围浓厚，板块的规划和发展前景都很具有优势。

  不过这一点，我们在当天隔壁泊印澜庭的“首秀”中也感受到了，泊印澜庭示范区公开现场人气火爆，想不到略显偏远的太湖科学城居然能吸引那么多人，他们可能是冲着绿城、金茂、南山这三大房企去的，也可能是冲着南大苏州校区去的。总之，看起来大家对太湖科学城的预期都相当高。

  泊印澜庭是太湖科学城的纯新盘，刚刚公开，未来售价据置业顾问透露可能会在26000元/㎡以内，具体价格待定。

  说实话，在来的路上，笔者看着车窗外从大都市一路演变成金色稻田和来回穿梭的大货车， 一种来到城郊乡村的感觉特别强烈。

  停好车我们沿着通墅路走，路边的公交站布满灰尘，沿街有一些破旧待拆的二层门面房，处处透露着“不修边幅”，跟我们想象中的太湖科学城相差甚远。

  带着满腹狐疑，我们又去了金地翡翠星辰，来看房子的人也不少，据了解，金地翡翠星辰现有建面约93-104-123㎡的住宅，均价约23600元/㎡，总价200-290万。

  置业顾问听我朋友说想置换，要卖掉现有的房子再买这边，现在还没挂出去卖，直接说：“不好意思，赶不上了。” 

  原来项目目前剩余房源只有200多套，处于清盘阶段，再问最近是否有优惠打折，置业顾问直接笑了，他介绍，项目自去年7月入市以来，一直很畅销，是太湖科学城板块的网红盘，根本不需要降价销售，金地是先于南京大学苏州校区来到太湖科学城的，现在南大附属第一小学就在家门口。

  目前太湖科学城在售、待售项目，除了以上三个外，还有首开棠前如苑，项目在售建筑面积约99-125㎡的房源，均价约25000元/㎡，总价约245万元/套起，2019年年底开盘，如今也清盘了。

  太湖科学城的概念在2020年7月被正式提出，作为一个十分“年轻”的板块，太湖科学却有着一般新城没有底气。

  因为她是——政府将要举苏州全市之力打造的板块，政府对这里的高定位、资源倾斜也毫不掩饰。在新区官方文件中提出，要高水平建设太湖科学城，打造科技创新策源中心、国家技术创新中心和产业成果转化中心，最近板块内100亿产城融合项目也已签约。

  在2035年苏州国土空间规划中，太湖科学城也是苏州西部唯一的重点功能保障区。

  近期南大苏州校区建设又迎来关键性进展，目前东区学术交流中心、本硕博宿舍等已完成封顶，西区今年年内就将正式开工。

  不得不说，太湖科学城是站在巨人的肩膀上诞生、发展，虽然目前城市界面还有些“粗糙”，但是如此高的起点，和目前板块内如火如荼的建设场面，板块内一众楼盘即使双11也坚决不打折，正面展示了这座“新城”有多硬气。

  除了太湖科学城，双11不内卷的还有他们！

  01. 科技城

  除了“富二代”太湖科学城不需要打折降价卖，作为前辈的科技城，也是苏州楼市中典型的起点高、规划强、兑现快的板块，板块内在售楼盘也没有打折促销的动作。

  近日，克而瑞公布了1-10月苏州52个版块商品住宅成交金额、面积、套数榜单。从成交金额榜单来看，科技城版块以133.79亿元的成交金额位列第一。

  科技城在售项目共有6个，其中大悦澜庭和浅悦静庭等项目的热度都十分显著，大悦澜庭更是多次获得月度“三冠王”的桂冠。

  板块内新兴产业齐聚、高精尖人才汇集，各类大院大所，人文氛围浓厚，有轨电车飞驰而过，路面干净整洁，已经十分成熟的科技城，再加上轨交9号线和11号线的规划落地，居住价值越来越强，自然不会降价。

  02. 西狮山 东奥体

  此外，不参与双11狂欢的还有位于苏州楼市金字塔尖的狮山、奥体板块，两个板块都属于物以稀为贵的区域，狮山作为高新区核心的象征，奥体作为园区土地和楼市热度聚集的区域，都是一房难求的板块。

  目前狮山板块的滨河四季云庭清盘中，春和景明雅园、狮山澜庭目前都没有房源入市，仅览月阁在10月29日领取了预售证，预计均价3.8万/㎡，与周边二手房相比，倒挂约2万元/㎡，目前正认筹中。狮山，可谓一房难求。

  再看看，城东边千人争抢的奥体板块，目前也基本处于断供状态，之前红透半边天的锦麟铂悦府目前新批次房源尚未取证，无房可售。

  在距离锦麟铂悦府不远的路劲还藏着两栋住宅，项目名为斓公馆，号称奥体绝版的小户型，

  房源共258套左右，最小仅约85㎡，据说目前预约人数已经超过了房源数量，放风价在3.6W左右，真倒挂神盘，但目前尚未开盘。

  在目前苏州楼市明显两极分化的背景下，狮山、奥体就是求而不得的那一挂。

  03. 青剑湖

  最后，我们再看看园区后花园青剑湖板块，同样也是一个房源少的板块，作为园区规划的生态宜居片区，背靠阳澄湖旅游度假区、比斯特苏州购物村，随着龙湖星湖天街的开业，青剑湖成了不少湖东改善置换的首选区域，板块内改善大户型很吃香。

  但是只有中海阅湖湾、悦云庭、中海上园湾三个楼盘有房源在售，且后面两个盘剩余房源已不多，中海上园湾仅剩少量底复房源。

  中海阅湖湾在今年9月下旬首次取证，205套房源开盘即售完，10月中旬，第二批也是最后批次房源已取得预售证，共110套，备案价32616-37251元/㎡，值得一提的是，这110套房源中还包括32套人才优购房，开盘时间待定中。

  这样的行情下，本来就比较佛系的青剑湖板块更加不会加入打折大军。

  结语：在今年下半年楼市行情较冷的环境下，大多数楼盘都纷纷打折降价，或是因为板块发展不给力拖了后腿，或者自身产品去化较慢，又或是迎合双11进行的营销手段。

  但像太湖科学城、科技城、狮山、奥体和青剑湖等板块，凭借板块规划和发展的优越性，和楼盘自身产品较受欢迎等因素，在这样的背景下依然能价格坚挺，坚决不打折、不促销、不降价。

  这些楼盘对于自身品质、实力和所在区域具有强大的自信和预期，同时，也传达给购房者一种积极信号，正中了普罗大众买涨不买跌的心态。

  当下的苏州楼市，冷暖自知。