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乐居买房苏州讯 过去十年，苏州工业园区产业集聚、经济飞速发展，城市界面不断升级焕新，在商务部公布的国家级经济技术开发区综合排名中更是摘得“六连冠”。同时在交通工程、项目建设、城市规划方面，园区也是动作频频，势头强劲。

园区湖西CBD

今年8月19日，园区发布了阳澄南岸创新城和吴淞湾未来城发展建设规划，并将继续强化环金鸡湖城市主中心发展提升。

园区星港街

通过以上所述我们不难发现，即便房价很高，园区尤其是金鸡湖周边却一直都是苏州购房者最乐意定居的区域，这就是实力决定一切。

园区金鸡湖大道绿化

早在2010年，苏州市场就流行“苏州楼市看园区，园区楼市看湖东”这一说法，当时的湖东已成为苏州市场的风向标。

苏州中心广场远眺湖东CBD

时过境迁，当初这句看似调侃的说法依然适用，只是当年的湖东经过数年的发展，随着苏州铂悦府、苏州唐宁府、中锐星公元名邸等高端楼盘的入市，早已从刚需大本营升级为改善首选板块。下面分别加以说明。

湖东奥体两大新盘年内四次开盘均售完

2022年9月30日，园区湖东的颐和源璟花园首次开盘，共231套房源，户型建面约198-248㎡，均为纯改善类型产品。

价格方面，颐和源璟花园一期均价约45050元/㎡，总价区间约805-1191万/套。即便如此，据金刚石云数据显示，截至目前，该盘取证的231套房源已网签224套，去化率约97%。

距之不远的奥体红盘颐和玲珑花园亦是2022年入市的纯新盘，在今年的4月、6月、9月三次开盘，三次都当天全售完且中签率低（最低仅3.47%）。标准层房源成交均价约44000元/㎡。

颐和玲珑花园三批次727套房源已网签711套，仅剩16套房源尚未网签，去化率约98%。

尽管上述两个楼盘成交均价都达到或突破44000元/㎡，但是与周边早已突破6万元/㎡的二手房相比，有明显的价格优势，并且整体品质比二手房要高。因此两个楼盘迅速去化在情理之中。

胜浦板块严重内卷 9月多盘网签爆发

然而，并不是所有园区楼盘都能够获得如此待遇，比如有“高贸新城”、“星海教育资源”之优势的胜浦板块，目前有5个楼盘在售，内卷现象突出，万科东方雅苑、越秀悦见云庭、花语澜苑等多个楼盘在9月之前都未能走出去化困境。

其中，花语澜苑是今年6月下旬首次取证的纯新盘，7月22日首次开盘，9月21日第二次取证，共388套房源入市，截至10月20日，该盘已有273套房源网签，去化率约70%。

自2021年10月9日以来，万科东方雅苑先后4次取证，所有1036套房源都获销许，截至目前，共877套房源完成网签，仅9月就网签了355套。

同样的情况也出现在越秀悦见云庭，该盘801套房源也已全部领证，现已成交657套，其中9月网签525套。

此外，板块还有一个年度新盘——路劲与五矿联合开发的澜悦溪云，今年8月27日在园区柏悦酒店三楼金鸡厅酒首次开盘，当天发布海报宣称首开销售5.6亿。据金刚石云数据显示，截至目前，该盘首批228套房源完成网签的仅36套，去化率约16%。

中海独墅云著试水车坊 年内还将再添一新盘

同样都是园区以前不起眼的板块，如今的车坊有别于胜浦的“高贸新城”，前者定位是园区重点规划打造的集齐产学研居一体，一个占地面积约24平方公里的创新城即独墅未来城。

值得一提的是，车坊板块新房断更多年，中海地产摆出了当年开发湖东中海国际社区一样的姿态，成为进驻独墅未来城的首个房企，打造了中海独墅云著。

中海独墅云著5月21日首次开盘主推洋房，9月3日二次开盘主推高层，所有551套房源都已入市，网签房源205套，去化率约37%。据苏州市区商品房销售网上管理系统，网签房源多为洋房，高层认购情况并不理想。

中海独墅云著洋房7号楼网签情况

中海独墅云著高层15号楼网签情况

中铁建在苏州开发的首个星樾作品——星樾湖滨，也是中铁建苏州园区第三子，10月15日正式开放星萃样板房，意向客户登记同时启动。该盘规划建设14栋住宅，只有4栋为26层的高层，其余分别为6层、7层、9层、10层的洋房。

由此可见星樾湖滨主推洋房产品，户型建面约129-143㎡。站在改善型购房者的角度考虑，该盘与中海独墅云著相较更具优势，现已启动意向客户登记，预计11月首次入市。

保利天汇亮相园区 预计四季度完成首次开盘

保利天汇即苏高新跨塘28号地块，位于园区唯亭街道跨春路南、方湾街西，楼面价20000元/㎡，由苏高新、保利发展、江苏水利联合开发，是苏州保利的首个天字系作品。

该盘10月10日举行案名发布会，10月15日就公开了临时售楼处即想象力生活馆，营销节奏可谓十分紧凑。另据消息称，保利天汇或将于四季度首次开盘。

上述的想象力生活馆并非单一的营销中心，同时也是苏州首个π-COFFEE，以咖啡为媒，吸引潮人齐“种草”，不失为一个既“潮” 又“燃”的新晋打卡地。之所以在案名发布会与临时售楼处引入“π”元素，原因在于保利天汇距离国金中心发布会现场约3.14公里，确实超乎大众的想象力。

据悉，保利天汇作为天字系作品，是保利旗下尊居系列的代表作，不仅是保利的代表作更是城市的代表。

尽管项目定位高，且距离湖东CBD不远，却无法改变跨塘的标签。纵观房地产市场发展过程，楼盘一路之隔两种不同结局的案例还会少吗？胜浦、车坊的几个在售楼盘业绩都差强人意，跨塘的保利天汇能否成为一个特例，让我们拭目以待。

园区缺席苏州第四次集中土拍 却并不影响上新速度 

园区独墅湖

2022年10月最后一天，苏州就要迎来本年度第四轮集中土拍，之前三场土拍都有地块供应的园区，却意外缺席了本次土拍。

即使是这样，园区上新速度不会受此影响，接下来可能入市的地块还有招商蛇口旺墩路地块项目、建屋与朗诗的娄葑7号地块项目。而上文所提的保利天汇所在地块于今年二次土拍成交，星樾湖滨所在地块为今年首次土拍中由中铁建摘得。

除此之外，建屋与万科海尚壹品北地块项目、苏高新与招商蛇口月亮湾29号地块项目规划已公示。苏高新斜塘27号地块、保利发展斜塘43号地块、象屿斜塘44号地块都暂未出规划，但明年入市却是大概率事件。

核心板块楼盘热销或持续 园区再添8宗纯住宅用地增加供给

由颐和玲珑花园、颐和源璟花园的几次开盘来看，以上地块项目能创造热销名场面的大概只有招商蛇口旺墩路地块项目、建屋与万科海尚壹品北地块项目，源于它们占据湖东板块核心区位优势且房源数量有限。

据了解，招商蛇口旺墩路地块项目定位“玺系”产品，该产品一直以来代表着招商蛇口的最强产品力，户型建面约150、260、370平米，纯改善大平层项目，仅500套房源。

根据规划条件，建屋与万科海尚壹品北地块项目装修成本不低于6000元/㎡标准，规划15栋高层住宅（15-23层），产品建面约150㎡、250㎡，也是妥妥的终极改善户型。

早走今年4月，园区青剑湖的万科大家与湖东的苏州唐宁府分别成交一套二手房，成交单价超8万元/㎡，两套房源分别为建面约284.09㎡的别墅（成交总价2400万）、建面约164㎡的大平层（成交总价为1320万），充分说明园区核心板块千万级高端市场需求大。

要减轻面包稀缺带来的负面影响，就需要增加面粉供应。今年9月园区管委会官网发布了《苏州工业园区2022年第四批次局部地块控规（调整）规划公示》。

控规调整之后，园区核心板块将再添8宗纯住宅用地，具体包括独墅湖万寿街东、月颂路两侧地块以及斜塘河南金堰路西、东宏路两侧6宗居住用地。土地供应放量，未来园区核心板块“抢房潮”或降温。

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