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  编者按：坚持房住不炒，首轮”双集中“供地落幕。2021年已过半，各城市楼市表现如何？乐居总编室推出【40城2021楼市中场】，从新房、二手房、土地、政策等视角，记录主流城市的2021楼市上半年。

  乐居买房苏州讯（编辑 黄帆、沙乐乐）

  新房：成交量同比增长约37% 吴中吴江成交量均破万

  2021年上半年苏州市区新房成交42422套，同比增长36.62%；成交面积511.18万㎡，同比增长31.39%；成交均价26165元/㎡，同比降低1.17%。

  供求比方面，上半年，苏州市区新房供应总套数36101套，成交总套数42422套，整体供求比为0.83，最紧张的1、2月供求比低至0.4左右。

  可以看出，2021年上半年苏州新房市场已经全面回暖，购房需求在集中释放，供求关系上，整体呈现供不应求状态，市场情绪比较积极。

  从楼市成长周期的角度来看，2021年苏州楼市新房市场成交在1-2月份略有放缓，进入培育期；3-5月份新房成交进入成长期，并迎来今年的第一个量的高点；最后6月份成交有所回落，新房成交进入一个稳定增长的成熟期。

  此外，数据显示，上半年月均商品住宅网签量7000余套；库存从年初的7万+套到如今的不到6.5万套，整体去化情况良好。

  苏州各区表现上，吴中和吴江两个区域今年上半年成交亮眼，成交量均破万。吴中区地域广、新盘多，能满足购房者多样化的需求，加之五号线开通等利好，整体销量持续占据苏州市区榜首。吴江区近来供应积极，房源加推批次仅次于吴中区，区域内热盘去化也有了较大的提升。

  高新区和相城区的成交量紧随其后，区域如科技城、高铁新城等热度较高的板块，去化快；姑苏区和园区，尽管一直处于供不应求的状态，由于区域热盘不断，也带动了去化同比明显增长。

  二手房：金三银四成交量走高 园区和姑苏二手房最好卖

  根据贝壳苏州机构提供的数据来看，苏州市区上半年二手房网签36557套，网签面积376.4万㎡，参考均价26558.44元/㎡。从整个成交量趋势来看，2月由于春节假期的影响，成交量较1月有所降低；进入金三银四后，随着传统销售旺季和教育置业季的到来，二手房成交量走高， 4月达到了峰值；但5-6月成交量又开始回落。这说明苏州二手房市场整体还是比较平稳的，购房者也越来越理性。

  从价格维度来看，上半年各月成交均价都在2.6-2.7万/㎡之间，涨幅不明显。3月成交均价达到了上半年的峰值，这与园区部分高价盘成交有关，拉高了整体均价,比如金鸡湖板块的玲珑湾花园3月25日一套二手房的单价突破了11万/㎡；4月价格所有回落，5月开始上扬，6月又达到了一个高点。

  纵观6大区，园区和姑苏区依然是二手房成交的主战场，成交量均破7000套；园区成交均价各区最高，近4万/㎡，与新房均价基本持平。姑苏区二手房均价远低于新房，这与学区较好的老小区吃香有关。

  从套均成交面积来看，市区在81-114㎡之间，吴江区套均成交面积最大，约114㎡；姑苏区套均成交面积最小，约81㎡；园区单套成交面积在108㎡左右；这说明购房者在选择二手房时更亲睐性价比较高的低总价房源，从苏州热门二手房成交小区也可窥见一二。

  土地：82宗地、935亿！苏州首批集中供地收官 四县市全面开花

  2021年上半年，苏州大市（含昆山、张家港、常熟、太仓）共计成功出让涉宅用地82宗，总出让金额935亿元，共53家房地产企业成功拿地。

  其中，苏州市区共计成功出让41宗涉宅用地，总出让金额近665亿，28家房企拿地。出让地块覆盖六大区，包括寸土寸金的园区、姑苏区，板块更是覆盖了奥体、虎丘、湖东湖西、科技城、高铁新城、青剑湖、吴中吴江太湖新城等多个热门板块。

  四县市同样全面开花，上半年四县市出让地块总数为41宗，总量与苏州市区持平，总出让金额约270亿元。其中张家港16宗地约100亿，太仓13宗地约84亿，常熟和昆山出让地块总数均为个位数，总出让金额均在40亿左右。整体来看，四县市中，张家港和太仓上半年表现较为活跃，常熟、昆山则相对比较冷清。

  上半年，全国土地市场最重要的调控——“22城集中供地”新政，在苏州如期上演。5.31-6.2日，苏州首批集中供地圆满收官，三天成功出让32宗地，总揽金434.4亿，共22家房企拿地，成就了苏州大市上半年土地出让的“集中爆点”。

  华侨城掷金85亿连拿三宗地块，首进苏州；万科时隔三年再主动出击，竞得两宗地块；最高楼面价为姑苏区桐泾公园地块28352元/㎡；最高溢价率地块为园区奥体地块14.97%；最多168家公司参与一次报价竞价。

  总得来看，苏州首场集中供地，无流拍，房企积极拿地，市场热度较高；与此同时，地价、溢价始终保持稳定态势，没有出现地价刷新以及新地王等现象。

  2021年上半年，苏州土地市场表现可以用“稳扎稳打”来形容。首批集中供地全部成功出让，无一流拍，也没有创造高地价；品牌房企持续深耕苏州市场，再迎三家新房企进驻苏州，来头都不小；四县市土地市场表现积极，地块出让总数与市区持平，吸引头部房企来此布局的实力越来越强；开发商拿地之后规划迅速，产品以市场主流小高层高层为主，下半年新房市场供应更充足，主流产品更多。

  政策：严宽相济——“三限”政策保持不变 人才落户、购房继续放宽

  今年上半年未出调控政策，仍然维持原来的“三限”政策。不过各区陆续推出各类人才安居工程，对于人才购房给予了更多的支持。苏州目前购房政策如下图所示：

  据2021年6月各银行房贷利率最新统计，苏州购房商业贷款，首套首贷一般在5.7-5.9%左右；二套房贷款已结清同首套首贷；二套房贷款未结清，一般在6-6.6%左右；放贷周期在1-3个月不等。

  下半年：多板块供应爆仓 下半年刚需、改善或要挑花眼

  下半年，改善、刚需人群的选择都很充足且更多样，仅7月就有20多个楼盘将推新，其中有10个都是纯新盘，下半年随着更多出让地块的新动作，新房补仓将更积极。

  对于改善人群来说，下半年奥体、狮山，以及姑苏区都有王炸楼盘即将登场，不差钱的冲；青剑湖、胜浦、科技城、吴中吴江太湖新城、高铁新城将持续上新，遍及东西南北四个方向。

奥体板块

科技城板块

  对于刚需人群来说，下半年也将有一个大变化，过去很长一段时间，太湖度假区、运东是苏州近主城刚需购房的主阵地，下半年，诸如新区通安、相城乡镇板块（黄桥、黄埭、渭塘、阳澄湖、望亭）、吴中城南等板块，将带来超多新楼盘，刚需、刚改购房者上车方向更多了。

相城乡镇板块

  此外，下半年还有两次集中供地，分别在7月、11月。如果能赶在今年下半年有动作的话，比较值得关注的就是7月的第二批集中供地了。

  从拟出让地块来看，7月将有33宗涉宅地块将挂牌/出让，地块覆盖园区、新区、相城、吴中、吴江（该批次用地，姑苏区没有），关注度较高的地块有：园区车坊、胜浦地块；新区科技城、横塘、浒关地块；吴中郭巷街道、木渎、太湖度假区地块；吴江太湖新城地块、运东地块等。

  回顾2021上半年苏州楼市，新房和二手房成交均“量增价稳”，整体处于相对健康平稳的状态；首波集中供地房企拿地积极性高，热门地块竞争激烈，但溢价率均在15%以内；购房政策无明显变化，各区域积极推进人才安居工程，招才引智。展望下半年，第二次集中供地蓄势待发，33宗涉宅用地或将再引一番争夺；一波纯新盘预计下半年入市，奥体锦麟•铂悦府、狮山狮子山澜院必将迎来现象级开盘。

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  鸣谢：感谢克而瑞苏州机构和贝壳找房苏州机构对本文的数据支持。