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  乐居买房苏州讯（编辑 小南）胜浦、车坊接连挂地大补仓

  南京安居奥体地块出规划

  永旺西地块调整为居住用地.....

  怎么也没想到

  一直受困于“居住用地有限”的园区

  竟然成了最近一段时间苏州市场的连环爆点！

  爆点如此多，想必一大批“园区爱好者”又开始心痒痒了。马上安排，园区新房置业大盘点！

  01

  园区新房置业

  主力板块在哪里

  目前园区主要的购房机会有哪些？

  胜浦：4盘2地块。新城嘉樾时代花园、辉映时代花园、越秀悦见云庭、万科东方雅苑、胜浦49号地块、胜浦50号地块。

  奥体：锦麟铂悦府、南京安居项目、奥体东地块等。

  青剑湖：悦云庭、中海阅湖湾。

  车坊：车坊51号地块。

  娄葑：新希望锦麟芳华、朗诗和风熙华雅苑。

  带70年产权公寓项目：湖西主要有万科湖左岸项目、东方之门、中南中心、中海超高层项目；湖东包括新鸿基超ICC、中海思安街项目、金螳螂铂悦、国金中心、恒力总部项目等。

  此外，还有多宗已确定用地属性，还未正式挂牌的地块：永旺西、车坊片区其它地块、奥体南（斜塘河）多宗地块等。

  综合来看，奥体、青剑湖、娄葑等板块土地存量已十分有限。从目前来看，有一定的土地供应量，能够在未来一段时间撑起园区新房市场的主力片区，应该就是这三位了：胜浦、车坊、奥体南（斜塘河）。

  02

  二手房2万的车坊

  值得“2万”的起拍价吗？

  先从车坊说起，因为时隔6年土地市场没动静的它，终于又挂地了。而且这次应该还酝酿了一个“大计划”——区域已有多宗地块规划属性已出炉，包括多宗居住用地。

  车坊紧邻独墅湖高教区。片区上一个商品房项目叫中锐星亦湾，2015年成交，地价8347元/㎡，现在售价38596元/㎡，无论品质还是价格，都是车坊目前的标杆。

  中锐星亦湾

  挂牌地块与中锐小区的相对位置

  值得注意的是，此次车坊新挂地块起拍价达到了20000元/平米，是所有地块起拍价中最高的。对于这个价格，有人说“配得起”，也有人表示“配不上”。

  车坊现状是什么？

  从车坊目前市场现状来看，区域安置房太多，导致整体城市界面相差较大，有二手房小区整体环境还不错，也有部分区域待拆迁或老旧物业比较多，城市界面比较脏乱无序。

  大批安置房的存在，也在一定程度上限制了区域二手房价格的涨幅。目前车坊二手房整体均价保持在2.6-2.7万/㎡左右，然而与之相距不远的独墅湖高教区已经到4、5万了。

  东方文荟苑社区

  待拍地块周边环境

  但从该片区未来的规划来看，未来还是有很多可期的：多宗居住用地及商业用地规划；即将落成的各类配套——轨交8号线（车坊站）、中环南线一期（沿东方大道）、文荟邻里中心、星湖街东高中等。

  至少从目前来看，车坊这一波挂地已经吸引了不少开发商的关注，据小道消息，已经有中建、绿地等房企前来踩过地了，期待土拍吧！

  片区已经有多宗空置用地

  03

  胜浦，项目数量“市场主角”

  房价现状“上车门槛”

  而在一年前已经成为园区置业焦点的胜浦，仍将是接下来一段时间，园区新房市场绝对的主角。

  项目数量最多，这一点就是园区其它所有板块都不及的。

  目前园区在售新盘绝大部分都在胜浦高贸区，4盘2地块组成了“胜浦6侠”。目前在售的老盘有新城和路劲两个项目；纯新盘代表是越秀悦见云庭和万科东方雅苑，都还未入市；待出让的为49、50号地块。

  从图中看，未来还有多宗住宅地块规划，以及学校、邻里中心、轨交等规划，整个片区正在形成规模。

  此时，距离胜浦摇身变为“高贸新城”刚刚过去两年，距离高贸新城成立后首个新楼盘诞生刚刚过去一年，胜浦正在以肉眼可见的速度成为“园区新房供应主秀场”。

  但从另一方面看，胜浦的“担当”在目前来看，实力还略显不足。

  以胜浦楼盘目前的产品和价格，可以说还停留在“园区上车门槛”的定位上。

  住宅类型上，新老盘基本都还是小高层、高层组合，没有特别低密的社区规划。不过值得一提的是，后来的越秀和万科项目，也带来了一些变化。尤其越秀项目，规划了部分低楼层洋房（6F），似乎要开始为区域注入一些“改善”基因了。

  与此相对应的是，区域主力户型基本都集中在90-120平米，尤其是90平左右的小户型，在园区落地，明显就是“喊你上车户型”，而现有的几大新老盘也都设有90平左右上车户型。

  再加上重要的一环——新房严格限价，3万/㎡左右的价格，放在目前的园区也只有胜浦和娄葑了（奥体贴近4万、青剑湖3.5万，更不用说动辄五六万的二手房了）。

  总的来看，胜浦成为园区上车门槛，还将持续一段时间，这也给了购房者更多观察这个板块的机会。

  胜浦街景

  04

  “奥体南”近百万方宅地供应

  园区下一个期待板块

  除了车坊、胜浦，园区另一个比较值得期待的地方应该就是奥体南，也就是斜塘河片区了。

  早在一年前，区域就迎来了重磅控规！12宗地块，其中8宗住宅，体量近百万方，地铁、商业、学校全都有。

  直接来看最关心的住宅用地。一共8宗，容积率基本都是1.8-2.0，体量近百万方。一河之隔就是奥体的上东区PRO等项目，可谓是奥体真邻居。

  目前奥体板块在售新房十分有限，近奥体、规划地块体量足够大，奥体南斜塘河片区注定也要成为接下来园区市场的关注热点之一。

  关于园区楼市，永远的热点，也永远不缺热点。