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  乐居买房苏州讯 （编辑 阿帆）今年，苏州第七次人口普查已经结束，除去几大县级市以及曾经是县级市的吴中、吴江（人口基数有一定的保证），剩下的几个区中，工业园区以8.89%的占比，直接赶超古城姑苏，稳稳占据第一。更为重点的是，工业园区人口的年均增速达到5.01%，位列全市第一。

与此同时，在苏州这样一个“移民大城”中，工业园区同样也是苏州外来人口最聚集的区域。

  然而“人从众众众”局面的逐渐形成，也同步带来了另一个严峻的问题，即核心区位土地逐渐开发殆尽，居住用地越来越少了。

  就在刚刚重新公告的苏州第二轮集中供地清单上，车坊、胜浦纷纷上榜，挂牌3宗涉宅用地。车坊是时隔6年，再度出让商品房宅地；胜浦则在去年捅破“10年未出让商品房宅地”的窗户纸后，再度持续加码供地。

  车坊地块位置

  从地价来看，车坊地块起拍楼面价为20000元/㎡，是所有地块中最高的；胜浦两宗地，楼面价也均在18000元/㎡左右。

  如今，园区非核心地段地价都已有了新突破，不得不更让人唏嘘，园区“地少价高”的局面该如何解决？大众的“园区情结”又该如何安放？

  尽管车坊、胜浦的地价有些出人意料，但从大的层面来看，能持续补仓园区新房市场，已是难得。除了它们，园区周边还有独墅湖西、甪直等板块同样起到了这样的作用。

  园区金鸡湖

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  车坊“2万地价”

  配不配？

  首先我们来看，因土拍新挂地块重新获得大家关注的车坊。

  前面提到，这块地的价格并不低，起拍楼面价便达到了2万/㎡，最高限制楼面价2.3万/㎡，根据这个“面粉价”可以大胆猜测一下未来住宅售价或要3万出头了。

  可以参考的是，目前车坊板块唯一的商品房小区中锐星奕湾，挂出了3.8-4万/㎡的高价，成交总价已有贴近600万的，但从成交来看却比较一般。相比之下，车坊二手房目前还是以拆迁安置房为主，价格也都在2.6-2.7万/㎡。同区域二手房价格相差较为悬殊。

  因此在挂地公告刚刚出来的时候，就有不少人提出疑问，车坊2万多的地价，到底配不配？

  中锐星奕湾

车坊二手房价格

  尽管同样比较靠近独墅湖高教区，但车坊片区目前的城市界面同样不是特别好，尤其此次挂牌出让地块周边，整体比较破败。再加上区域以拆迁安置房为主，未来环境或许会有一定影响。

  此次挂牌地块周边环境

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  独墅湖西“最早的园区外溢”

  已充分兑现

  再来看独墅湖西板块，从地理位置意义上，它应该是这几大外溢板块中最靠近园区核心的地方。独墅湖西与园区的距离，“实打实的开车10分钟，地铁1站路”。

  独墅湖西，顾名思义，就坐落在独墅湖西岸。另外环绕双湖的几大板块分别是，湖东核心、独墅湖高教区、湖西核心，囊括了苏州最改善的几大板块。

  不像胜浦、车坊、甪直等目前正处在发展的初期，一切看似充满激情和斗志，作为最早提出园区外溢口号的独墅湖西，其实早已完成了从新城到成熟改善住区的转变：沿湖豪宅、品牌改善、2号线、独墅湖隧道、双湖景观、商业扎堆、国际学校...这些都是城市变化留下的印记。

  当然区域发展趋于成熟，同样也意味着土地资源的紧张，独墅湖西只要有新挂地块，必然能登上苏州楼市热搜。

  关于独墅湖西的房价，在一湖之隔的独墅湖高教区房价已达5w+时，这里无论新房还是二手房，还都稳稳地控制在3万/㎡左右。一湖之隔房价倒挂2-3万/㎡，更不提与同样近距离的湖西核心的房价做对比了。园区生活共同体下，这样的房价倒挂着实非常诱惑。

  双湖周边房价对比

  而根据政府最新文件，未来将在独墅湖科教区基础上，加上郭巷、甪直设立全新的苏州独墅湖开放创新协同发展示范区，由吴中和园区属地管理协同推进。也就是说这里未来不是单属于吴中，而是园区和吴中双相奔赴的地方了！

  独墅湖开放创新协同发展示范区

  目前，独墅湖西板块在售楼盘仅有华润悦景水湾、观澜逸品、碧桂园云栖隐山三盘，均是尾盘在售的节奏。

  截至目前，云栖隐山、逸品澜岸两大项目所有房源均已全部领完预售，总去化率分别是54%、46%。悦景水湾目前则只领了近6成的房源预售，而这批次房源总去化率已经达到了70%，这个去化率不仅在区域中表现较优，与苏州全城其它项目相比也是不错的。

  悦景水湾规划了17幢高层、小高层，主力户包括建面约103、128、142㎡三种，覆盖了首置、首改以及改善等全阶段友好户型。

  近日，好消息再次传来，该项目将于8月底再加推2幢房源，均为首改产品，单价24999元/㎡起，整体均价控制在27000元/㎡左右，总价280万左右即可挑到不错的楼层。

  对于有园区情结的购房者来说，这应该是一个很好的机会。

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  胜浦“园区上车门槛”

  还将持续一段时间

  
  相比之下，胜浦赢在项目数量多，目前板块已形成4盘2地块的供应局面，从规模上看，基本已坐实了园区新房供应主秀场之位。但从另一方面看，胜浦的“担当”在目前来看，实力确实还略显不足。

  先从整个板块城市界面来看，去过的人应该都知道，胜浦目前还是“乡镇模样”，商业仍然以沿街商铺为主，比较值得期待的就是规划中的邻里中心，将圆胜浦人民在家门口看电影的愿望，而不是跑到湖东。

  胜浦商业目前以沿街商铺为主

  除此之外，最重要的交通方面，尽管各大项目宣传语中都在说近距湖东，但从实测来看，胜浦距离湖东奥体开车还是得走上20多分钟，然后除了开车就只能坐上40-50分钟的公交了，毕竟之前大燥的1号线东延还没正式提上日程。

  胜浦与园区奥体的实际驾车距离

  再说到楼市，以胜浦楼盘目前的产品和价格，基本定位还是“园区上车门槛”。住宅类型上，新老盘基本都还是小高层、高层组合，没有特别低密的社区规划。区域主力户型基本都集中在90-120平米，而且每个项目都设计了90平左右的小户型，可以说是为刚改客户量身打造的。

  总的来看，胜浦成为园区上车门槛，还将持续一段时间，这也给了购房者更多观察这个板块的机会。

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  甪直“园区飞地”

  期待兑现可能还要很远

  甪直，之前一直被炒作“园区飞地”。对的，起因就是上面提到的被纳入苏州独墅湖开放创新协同发展示范区，对于甪直来说，同样也是一大利好。

  但从目前甪直发展现状来看，可能更多的利好还是要放在未来的期待中了，比如与桑田岛的联系、与胜浦的联系，兑现可能还需时日。

  楼市现状同样如此。目前甪直板块在售楼盘有望湖玫瑰园、湖东未来、大境公园时代等楼盘，楼盘数量不少，价格也相对刚需，均价基本在2.2-2.4万/㎡左右，很适合刚需上车。而且区域由于比较边缘，未来可供出让的土地也相对较多。

  （备注：目前大境公园时代价格已出，为22500元/㎡）

  但还是前面说的，尽管有一定政策上的利好，但从与园区的相对距离，以及目前新房市场的表现，想在此安家的购房者，期待或许还得后置一些。

  写在最后，苏州人的园区情结，终有落点。这些“园区外溢”，你会选择谁，欢迎留言与我们交流。