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  乐居买房 苗佳馨 发自苏州 近日，木渎璟萃雅园首次开盘，销售额突破6亿元。据悉，项目开盘当日高层23800元/㎡，洋房26000元/㎡，均低于其28263元/㎡的备案均价。以最小户型106㎡为例，开盘当日优惠幅度高达40万以上。

  璟萃雅园的首开操作在陷入价格战的木渎板块也属情理之中。先有中铁诺德国礼降价百万销售，后有热门楼盘推出巨大优惠，打起价格战的木渎版块目前市场现状究竟如何，是否因为降价刺激了一波销售额呢？

  降价新房狂充上亿销售额

  据苏州乐居不完全统计，木渎版块目前共有9个新房住宅项目在售，网签两级分化较为严重，不过这与其入市时间也有很大的关系。

  网签率高于80%的楼盘中，都会上品花园是唯一一个纯高层项目。该楼盘户型均为110平米以下的小户型，总价低且靠近地铁沿线。社区内部设计了萌宠乐园、水上步道、镜面水景、生态庭院等设施，得到了业内外的一致好评。项目首开去化超7成，表现还是较为出色的。

  而苏州樾府是目前木渎版块销量较好的项目，在大幅降价的木渎版块，苏州樾府是少数几个没有优惠且卖的好的项目。这主要因为项目是木渎有名的倒挂盘，相比周边二手房每平低了5000元/㎡以上，其次其产品均为舒适度较高的洋房和叠墅产品，配以外部比较稀缺的山景资源，受到改善购房者的青睐。

  而网签低于50%的楼盘多为今年入市的新盘，网签数据暂不能完全体现项目的销售情况。不过，中铁诺德国礼情况较为特殊，项目于2020年入市， 至今去化不过14%。中铁诺德国礼是木渎版块的楼面价天花板，首批房源备案价约31000元/㎡，后期为能尽快去化，房源售价一降再降，甚至突破百万。

  低网签楼盘中，除了中铁诺德国礼，璟萃雅园、西津月雅苑、大境风华近期均有大额优惠，这也直接拉动了其短期销售额的增长，仅国庆7天，璟萃雅园销售额突破6亿、中铁诺德国礼销售额约8000万。

  二手房成交量滑坡，热门小区成交量直降十套

  新房降价拉动了区域新房的成交量，那是否会对二手房的成交量产生影响呢？我们以降价幅度最大的第三季度为例：

  从成交数量来看，木渎二手房的成交数量从第一季度开始呈下降趋势。第三季度成交量仅有117套，对比第一、第二季度下降了百套。与此同时，木渎新房市场仅国庆期间的成交量就突破了400套，狠狠碾压了二手房市场。

  目前木渎版块合景领峰的成交量相对较好，近90天成交了约12套，而小区二季度成交量约为22套。中介表示缩水了近10套的成交量与新房降价有很大的关系。

  抄底木渎版块新房的好时候到了

  针对此次木渎的降价潮，苏州业内人士也有诸多看法：

  从业多年的地产主编表示，木渎区域房源供应量一直较大，在市场下行的情况下，区域内竞争会更趋白热化，所以在一个盘采取降价销售后会有更多项目跟风。同时木渎在城建、产业、生活等配套等方面已经很久没有迎来利好消息，区域市场很难迎来新的动力，导致整个市场会相对低迷。而且目前木渎区域新房在售价格购房者并不买单，在去化指标压力下，区域内楼盘只能通过降价寻求更高的性价比。

  一位专职新房市场的中介表示，此次的降价潮并不单单发生在木渎，苏州各大版块均有大幅度降价的项目。究其原因在于，三道红线和房贷放款紧张的双重背景下，房企对于销售有了更为紧迫的目标，为了资金流转，很多不得已才开启降价模式，希望通过薄利多销来带动资金的回流。对于刚需购房者而言，如此大的折扣力度是很不错的上车苏州的机会。

  而在木渎从业多年的新房置业顾问则说，璟萃雅园首开即降价在木渎版块是一个很明智的选择。今年，木渎新房市场楼盘扎堆，日子并不是很好过，尤其是高价拿地的项目，很多不敢轻易降价，害怕发生维权问题。而建发从一开始就选择降价销售，很好规避了这一风险。不过对于木渎来说，卖的最好的还是苏州樾府，靠近山景资源的洋房在苏州确实很少见。

  总的来看，木渎新房市场的降价对于区域新房回暖有很大的作用，也一定程度上影响了二手房的成交量。但是长远的发展来看，区域新房的去化并不能只依靠优惠，而应该从产品本身出发，过硬的产品力才是脱颖而出的关键。究竟现在是不是上车木渎的好机会，就见仁见智了。