正文

  导语：受春节假期与疫情双重影响，阳春三月开启，苏州楼市金三却黯淡收场。回首第一季度，苏州于2月全面下调了房贷利率，尽管吴中区、相城区及吴江区网签放量，但商品住宅成交仍无亮点可言，除非有相应的政策利好出台，否则短期内难有改观。

主编手记

  2022年第一季度，苏州市区的网签量受疫情影响明显，经历2月份的大幅下滑后，在3月仍未回到1月份的成交水平，由此可见，苏州市场依旧难言回暖。

  不仅如此，苏州楼市区域、版块块分化加剧，房价差距也越来越大。很多高库存版块网签依旧艰难，只能以价换量，新区狮山、园区奥体版块等优质版块的高价楼盘，却是供不应求，如狮子山澜庭千人参与摇号，中签率只有约16.4%。但即便如此，也难改苏州整体网签量处于低位水平的事实。

  如前所述，3月房贷利率降幅创2019年以来月度最大降幅，房贷环境宽松，苏州首套利率为4.60%，放款速度也明显加快。然而，纵有频频利好，由于疫情持续影响，未来收入存在不确定性，相当一部分的购房者依然观望。

  为了提升市场热度，恢复市场信心，各大开发商新房促销花样百出，频推“特价房”，但销量仍不见起色。

  为此，苏州市从需求端出发，在政策层面上放松限售限购，比如二手房限售5年改3年、非苏州户口购房者3年内社保缴纳累计2年就能买房，由原来的连续缴纳满2年，变成现在累计2年，不用连续。上述新政从2022年4月11日开始执行。

  5月份，苏州将迎来2022年首场土拍。2021年9月、11月进行两场土拍，大部分涉宅地块都是底价成交，出现了央企国企坚定的为楼市健康有序发展站台的局面。经历了这两场毫无悬念、波澜不惊的土拍，苏州房企在今年首场土拍会有何表现，是否继续躺平？还是在新政的刺激下，仍有足够的热情积极拿地，一切有待实践检验，这也将进一步影响未来苏州房地产市场的供应及价格趋势。

  2022年第二季度已至，国内疫情此起彼伏，“银四”反弹或无望，“红五月”能否如期而至，我们拭目以待！

市场解读

  据天猫好房&乐居买房数据监控中心显示，2022年第一季度，苏州全市商品住宅网签套数达11647套，同比大跌约39%。苏州6区中，网签套数前三位排名分别为吴中区、相城区、吴江区，不过各区网签量同比均有不同程度下跌，同比跌幅都超30%。

  按月份来说，1月的网签成交表现比2月、3月好，特别是2月份由于春节的缘故，全市新房网签仅2585套，环比1月（4675套）下降约48％。今年春节，苏州新房成交了94套，同比去年春节期间上涨超40％，一度引发业内热议。在2月第三周，新房网签量开始大涨，但受疫情影响苏州楼市成交继续低迷。在传统金三旺季到来后，苏州成交走势则明显上扬，3月苏州网签套数达4387套，环比2月上涨约70%。

  尽管苏州3月数字相对抢眼，但同比2021年3月下降约45%，苏州金三楼市谈不上火热，尤其是疫情反复，“回暖”都言之过早。另一方面，3月房贷利率降幅创2019年以来月度最大降幅，房贷环境宽松，苏州首套利率为4.60%，在重点城市中最低。由此引发一些业内小道消息称，苏州的调控政策将放松，限购、限售、限价中会继续放松，针对这一说法，苏州住建局进行了辟谣。

  总而言之，恢复置业者信心预期，促使市场回归火热，还为时过早。

区域热点

  区域网签方面，各区域都是走高的态势，吴中区商品住宅共网签3073套，是2022年第一季度唯一一个破三千套的区域，一举夺魁，但相比2021年同期还是明显下滑，仅3月就同比减少约一半。位居第二的相城区网签套数共2585套，不过金三表现也还不及1月的发挥。第三位则是吴江区，共网签2380套，3月成交表现与1月大致相当。受春节假期叠加疫情影响，除园区外，姑苏区、高新区金三旺季均不如1月。

  （数据统计截止2021年3月31日）

  虽然市场宏观层面有利好出现，但从实际成交及去化情况来看，苏州楼市行情依然冷淡，3月的市场稍微好于2月，但其实还是处在低位，整体去化相对缓慢。结合4月1日苏州市自然资源和规划局官网发布苏州市区存量住宅用地信息汇总表来看，吴中区存量住宅项目总数位列第一，项目数达104个，相城区存量住宅用地总面积位列第一，总面积达549.9公顷。此外，吴江区的存量住宅库存也较多，达到了96个，园区和姑苏区的存量住宅用地储备则继续保持低位。

  （数据统计截止2021年3月31日）

  截至目前，苏州已经建成轨交1号线、2号线、3号线、4号线、5号线，在建6号线、7号线、8号线、S1线。根据计划，S1线将于2023年开通运营，6、7、8号线将于2024年开通运营。2022年第一季度，国家发展改革委发布了关于调整苏州市城市轨道交通第三期建设规划方案的批复，涉及苏州轨交2号线北延段、4号线北延段、7号线北延段，这也将为相城区渭塘、黄埭、苏相合作区带来新的利好。

  成交观察

  从项目网签数据来看，吴中区网签量能夺冠，主要是因为热门版块木渎、甪直、太湖度假区、尹山湖的项目吸引了一众置业人群，比如碧桂园伴山澜湾雅苑、大境风华（境雅四季花苑）、璟萃雅园、碧桂园东方云境、西津月雅苑、湖东未来、云栖隐山(备案名：云栖依岸)等楼盘2022年第一季度网签都超100套。

  其中碧桂园伴山澜湾雅苑网签254套，跻身全市前三甲。从其网签价格来看，年后优惠推进效果是比较突出的，该盘虎年春节后特价房活动不断，建面约83㎡房源，总价区间约127-140万元/套，最高直降22.7万元。

  （数据来源：CRIC）

  值得一提的是，在2022年第一季度的楼盘网签10强榜单中，相城区也一举包揽了5个席位，堪称前所未有的“高光时刻”，其中不乏华侨城龙湖启元、铂悦春和万象、仁恒溪云雅园这种单价破3万元/㎡的高价盘。此外，第一季度的网签10强榜单中，旭辉与新希望合作开发的林溪雅苑（锦麟铂悦府）一枝独秀，一举囊括了金额榜、面积榜、套数榜三项冠军，表现甚是亮眼。

  据CRIC苏州机构统计，苏州楼市从2016年起就进入了改善时代，从成交均价、成交套均面积均可印证这一点。若以总价300-500万元作为苏州改善住宅的一个参考区间，从销量排行榜单看，均价在2.8万/㎡-3.3万/㎡之间、120㎡-150㎡的三至四房改善型住宅项目华侨城龙湖启元、铂悦春和万象、仁恒溪云雅园不仅占据了全市成交榜前10，还包揽了第一季度改善商品住宅销售前三，说明改善型住宅项目逐渐成为了房产市场成交的主力军。

  （数据来源：CRIC）

  在榜单中，相城区还有万科玉玲珑、凤起和鸣雅苑（别名：园玺）也携手入围，说明该区已越来越成为苏州家庭改善的主流选择。

  相同的情况发生在新区科技城，该版块的两个项目大悦澜庭与浅悦静庭，都是2021年新区网红盘，同为改善型定位，今年一季度也是携手并进、彼此成就。从价格上来看，两个楼盘的均价28500元/㎡都谈不上亲民，但是大悦澜庭的定位更侧重于高端改善，除了建面约129㎡、137㎡、143㎡四房之外，还主推建面约165㎡大平层产品，目标购房群体也因此有了更多分层。相较而言，浅悦静庭建面约102-142㎡，总价更低，适合经济比较充裕的首次置业者，并且项目自带4.7万方商业综合体——星悦里，日常生活更便利。总之，两个楼盘区位优势较为明显，共享周边的交通、全龄段教育配套资源。

  土地市场

  2022年第一季度，苏州没有土地出让计划，但年度首批集中供地出炉。5月9日，2022年度苏州第一轮集中供地将正式开启，全市预计出让15宗宅地，起拍总价约227亿元，最高起拍楼面价约27000元/㎡，最高限制楼面价约31050元/㎡。

  首轮土拍供地计划中，园区、姑苏区、高新区、相城区、吴中区、吴江区均有宅地出让，核心版块包括湖东、车坊、娄葑、狮山、平江新城、高铁新城、吴江太湖新城等。

  值得注意的是，在这一轮集中供地计划中，所有出让地块地块均设置了中止价、一次报价有效区间，同时保证金下调至20%（2021年第二次集中供地保证金为50%，第三次集中供地保证金为30%）。

  2022年第一季度共有6个新项目首次入市，分别是颐和玲珑花园、悦湖东方、狮子山澜庭、四季星光璟园、四季印象澜庭、城投地产朗诗乐府。

  其中，颐和玲珑花园所在地块是在2021年6月苏州首次集中土拍中，南京安居地产以总价约40亿元拿下的苏园土挂(2021)02号地块，折合楼面价25224元/㎡，溢价率15%。不到一年就完成拿地、引进万科合作开发、公开亮相、认筹开盘。

  据了解，颐和玲珑花园于2022年3月24日首批住宅拿证，建面约242㎡、248㎡、255㎡，整体均价约41928元/㎡，总价区间910-1122万/套， 1402组客户抢230套房，至4月4日17时，所推房源全部售出。

  悦湖东方所在地块也是在苏州2021年第一次集中土拍中，被中海地产以底价103949万元拿下，成交楼面价4418元/㎡，2022年3月25日开盘，整体均价约25527元/㎡，总价区间约247-388万/套。项目所在的吴江太湖新城商超林立，各种生活配套齐全，且小区自带邻里中心与生鲜菜场，日常生活便利，周边教育资源丰富。