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  编者按：站在2021年的中轴线上，回顾苏州楼市的上半场，发生了哪些变化？有哪些令人印象深刻的大事件？苏州乐居年中策划“2021苏州楼市中场”将从政策、土地、成交、房价、重大规划利好等多个方面解读上半年的楼市现象。

  土地篇：82宗地、935亿、53家房企！这就是苏州土地市场 | 2021苏州楼市中场

  房价篇：苏州购房门槛总价金字塔出炉！200**买哪？| 2021苏州楼市中场

  二手房篇：苏州二手房成交量直逼新房 | 2021苏州楼市中场

  网签篇：97盘竞技、两区域成交破万！苏州新房跑得太喘？|2021苏州楼市中场

  ———— 2021下半年开篇————

  乐居买房苏州讯（编辑 小南）转眼间，已经步入2021下半程。上半年的苏州楼市，有波折、有变化，也有收获。政策上严宽相济，抑投资房贷利率持续收紧，阔人才人才落户政策放宽；土地上，“22城集中供地”新政落地，苏州首批土地成功出让，无流拍、地价稳、市场热；房价上，新房继续限价，不破4字头，二手房也相对稳定；上半年有新房企重金85亿首扩苏州，也有多个新兴板块开始崛起.....

  精彩未完待续，下半年的苏州楼市，刚需、改善该如何买房？哪些是热门板块，哪些是可以期待的楼盘？马上来看↓↓↓

  苏州各板块房价“知多少”

  5个梯队全盘了解

  置业前，最要紧的是明确手中握有多少购房款，能在哪些地区挑。苏州六区，及各板块房价金字塔来了，看看你能主攻哪些区域。

  梯队一3.5-4万/㎡：奥体、狮山、姑苏区护城河内等

  该梯队基本是苏州的**改善区域了，诞生的都是苏州的**热盘，由于限价，房源基本都是顶着限价卖，未开先火，开了动辄就是千人抢房的节奏，能在这个梯队抢到房的，一般都要被很多人羡慕。

  梯队二3-3.5万/㎡：平江新城、青剑湖、娄葑、胜浦等

  平江新城、青剑湖，应该是够不着或买不到上一阶梯改善人群的第二选择；娄葑、胜浦则胜在园区辖区，且胜浦未来还有比较大的发展空间

  梯队三2.5-3万/㎡：科技城、吴中吴江太湖新城、高铁新城、木渎、尹山湖、城南、元和等

  该梯队，实际是目前苏州楼市的中坚力量，板块热门，楼盘扎堆，供应量大。价格虽然目前还在第三梯队，但按照接下来的发展趋势，很多板块都是有冲上的实力的。

  梯队四2-2.5万/㎡：浒关、运东、胥口、甪直、花港、相城黄桥黄埭望亭等乡镇板块、越溪、通安等

  该梯队，包含了不少主城周边的刚需阵地，不想离主城太远，预算又有限的首选，而且近两年，不少房企正逐渐将眼光投向这些地方，低置业门槛新盘供应越来越多。

  梯队五2万/㎡以下：太湖度假区、临湖、盛泽、震泽、汾湖等

  总价100多万在苏州置业的机会，大多在这里。除了太湖度假区近两年因为绝对的价格洼地，吸引了不少外围区域的人群置业外，其它区域则还是以地缘性客户为主。

  更多楼盘房价门槛可参考>>苏州购房门槛总价金字塔出炉！200**买哪？| 2021苏州楼市中场

  下半年必看板块&热盘

  奥体、科技城、高铁新城、胜浦、太湖新城、城南....

  有了预算和大致购房方向，跟着楼市节奏，2021年下半年有哪些热门板块必看的？

  从现有项目来看，下半年，改善、刚需人群的选择都很充足且更多样，仅7月就有20多个楼盘将推新，其中有10个都是纯新盘，下半年随着更多出让地块的新动作，新房补仓将更积极。

  7月开盘项目汇总

  对于改善人群来说，下半年奥体、狮山，以及姑苏区都有王炸楼盘即将登场，不差钱的冲；青剑湖、胜浦、科技城、吴中吴江太湖新城、高铁新城将持续上新，遍及东西南北四个方向。

  对于刚需人群来说，下半年也将有一个大变化，过去很长一段时间，太湖度假区、运东是苏州近主城刚需购房的主阵地，下半年，诸如新区通安、相城乡镇板块（黄桥、黄埭、渭塘、阳澄湖、望亭）、吴中城南等板块，将带来超多新楼盘，刚需、刚改购房者上车方向更多了。

  具体热门板块&热门楼盘↓↓

  园区：每个板块都值得一看，奥体旭辉新希望锦麟铂悦府即将开盘，抢不到大家都知道，但围观苏州“神盘”的热闹还是要凑的；此外，青剑湖中海阅湖湾，胜浦悦见云庭等盘很快都将入市，加上娄葑、胜浦在售的几个盘，下半年园区选择不少，可根据自己预算上车。

  园区奥体板块

  科技城：下半年科技城有望继续保持上半年的热度，在售、待售项目有10余盘，目前在售的有大悦澜庭、熙境云庭、浅悦静庭、前山澜庭，待售项目包括中海阅狮山、保利和光山语、武汉城建32号地块、融信&保利&华润33号地块等。

  在售楼盘的热销不赘述，光看下半年等着排队入市的项目，土拍时抢得火热，没入市关注度就全部在线，个个顶呱呱。目前科技城板块二手房均价很多都已是4万+了，不光是新区狮山外溢，近两年吸引苏州其它区域甚至姑苏、园区外溢的实力也越来越厉害了。

  新区科技城板块

  吴江太湖新城：10余盘争抢，规模跟科技城有得一比。在售项目就有8盘，待售项目还有天健清枫和苑、天健清风和景雅苑、城投熙和湾华庭、融创铂珺庭、中海&金茂&新疆中泰等项目，吴江太湖新城板块下半年继续“神仙打架”。

  吴江太湖新城板块

  吴中城南：5子齐聚。目前吴中城南已有明月滨河、朗月滨河、中交春映东吴、中建晴翠璟园（待售）、万科城南项目（待售）等五盘扎推起势，整个板块位置比较核心，近主城且周边有3条地铁线环绕，目前整体均价在2.8万/㎡左右，属于性价比较高的一个板块。

  吴中城南板块

  高铁新城：下半年，高铁新城也有4个待入市项目，包括旭辉金茂项目、京东智谷云栖秀庭、嘉致峰、金裕上辰雅苑等，其中金裕上辰雅苑据说是“超级倒挂盘”，近日关注度较高。随着交通、商业、教育等配套的逐渐配齐，高铁新城板块也日渐改善，未来还有更多***战略在路上。

  高铁新城板块

  相城乡镇板块、新区通安等板块：去年至今，相城包括黄桥、黄埭、望亭、渭塘、阳澄湖等板块先后迎来了15个左右新楼盘，价格基本都在2万/㎡左右，甚至更低，纯新盘包括鹿溪雅园、河湾星著、中铁澄阳街道项目、融信&保利黄桥项目、旭辉太平街道、万科渭塘项目、中锐太平街道项目等。此外，保利通安巨无霸项目——保利时光印象，预计今年也要动了，刚需将迎大解渴。

  相城乡镇板块

  通安板块

  7月第二批集中供地

  或将继续补仓下半年楼市

  除了以上已知项目外，下半年还有两次集中供地，分别在7月、11月。如果能赶在今年下半年有动作的话，比较值得关注的就是7月的第二批集中供地了。(2021年上半年土地出让详情点)

  从拟出让地块来看，7月将有34宗涉宅地块将挂牌/出让，地块覆盖园区、新区、相城、吴中、吴江（该批次用地，姑苏区没有）。

  其中，园区将带来3宗地块，除了湖东永旺对面的市场化租赁住宅用地外，车坊和胜浦核心位置均有一块涉宅地块，车坊已经多年没供地了，此次供地是否会打开区域市场值得期待。

  此外，吴中郭巷街道将迎一宗核心地块，就在华润悦景水湾附近；相城各乡镇板块继续冲，再次迎来超量供应；新区除了科技城、横塘优质板块各迎两宗地外，值得一提的是，浒关成了这次新区供地大本营，位置相对也比较核心；7月，吴江太湖新城核心位置有一宗地，运东将带来三宗地块，但运东这几宗地从位置上看，并不是很好，距离运东南还有一定距离。

  总得来说，下半年土地市场有看点的地块还是有不少的，新房持续供给，开发商们带来什么样的产品，怎么玩营销就很重要了。

  对于购房者来说，下半年刚需出路更多了，改善以及超级改善也都有选择，加之新房限价，想在苏州这个千万级人口的城市留下，2021机会真的不少。